Immobilier en France

[VspaceG]

Voici l'image du jour :



Provenant de l'article Wikipedia.

A savoir, le prix de l'immobilier en France est anormalement élevé.

Les spécialistes parlent aussi de l'effet gasoil sur le prix de l'immobilier : à savoir que le prix de l'immobilier loin d'une gare à tendance à baisser plus vite que celui qui est proche d'une gare.

Les prix de l'immobilier réagissent avec six mois de retard à une baisse de la demande.

Les dépenses des ménages est en baisse. Le pétrole plombe les budgets de tout le monde.

Va-t-on chuter ? Peut-être pas, car tout l'argent qui n'est plus en bourse (le CAC 40 chute) est très certainement investi dans l'immobilier. Et le gouvernement vient d'inventer la maison à 15 € par jour (encore une aide à l'accession, qui a pour but de maintenir le prix de l'immobilier élevé).

Y a-t-il un analyste financier dans la salle ?

[Tgaud]

C'est moi ou la courbe rouge (censé représenter la moyenne Paris / province) est au dessus des deux autre un moment?
Comment le Tout peut il est supérieur à la somme de ses parties?

[VspaceG]

C'est un indice ayant pour référence 1965 sur des prix corrigés par rapport à l'inflation.

Le prix de l'immobilier à Paris, en province et en France avait 3 valeurs différentes en 1965. Le fait que la courbe rouge passe au dessus des deux autres ne signifie pas que la moyenne des prix sur la France était supérieure au deux autres moyennes.

Imagine que :
en 1965 :
province = 10
France = 15
Paris = 20

en 1970:
province = 7
Paris = 14
Mais dans le même temps, plus de monde habite à Paris, donc
France = 12 (au lieu de 10,5)

Indice province = 0,7
Indice Paris = 0,7
Indice France = 0,8

[Tgaud]

Oui, mais pour une même date. sur une verticale parfaite (donc on parle plus d'année ou de progression dans cette circonstance).

Comment la France (

[progression de la moyenne de Paris de la même verticale +
progression de la moyenne de Province de la même verticale]
/ 2

) peut avoir une plus grande progression que Paris et province Séparements (et peut importe la répartition de la populations entre ceux ci).

[U-turn]

France (

[progression de la moyenne de Paris de la même verticale +
progression de la moyenne de Province de la même verticale]
/ 2

)

Un peu hors sujet, mais la moyenne en france n'est pas la moyenne des moyennes à Paris et en province
exemple: la moyenne de 2 et 4 vaut 3
la moyenne de 4,4 et 7 vaut 5
la moyenne de 3 et 5 est differentes de la moyenne de 2,4,4,4 et 7 qui vaut 4,2
Ceci est du au fait qu'il n'y ai pas le même nombre d'éléments dans les 2 groupes.


Et comme l'a dit VspaceG, tout s'explique du fait qu'il s'agit de variations et que le nombre d'elements dans chaque groupe change

Exemple simple: on part de l'année x
A Trifoulli les oies il y a 2 foyers à 5000 Euros/m²
A Pétouchnok il y a 10 foyers à 1000 Euro/m²
en moyenne, le prix au m² est donc de ( 10 x 1000 + 2 x 5000 ) / 12 = 1667 Euros/m² (en arrondissant)

L'anné suivante, un habitant de Pétaouchnok part a Trifoulli les oies sans que le prix ai changé. La nouvelle moyenne est de ( 9 x 1000 + 3 x 5000 ) / 12 = 2000 Euros/m²

donc par rapport à l'année x, en l'an x+1, on a:
indice à trifoulli les oies = 1
indice à Pétouchnok = 1
Indice du total =2000/1667 ce qui fait environ 1.2

[Kaiser-jose]

Toujours est il que les 3 courbes de 2007 me font peur....

[Iliad]

Les arbres ne montent pas jusqu'au ciel.

[VspaceG]

Toujours est il que les 3 courbes de 2007 me font peur....

Et tu peux avoir encore plus peur, sachant que les valeurs sont corrigés par rapport à l'inflation.

Je vois plusieurs causes à ce phénomène :
- banalisation des crédits : alors qu'avant il était rare de dépassé 10 ans, il est maintenant courant de s'endetter sur 25 ans
- volonté forte du gouvernement : allant à l'encontre des avis de la BCE, la France a maintenu des taux de crédit très bas et des aides à l'accession immobilière, l'offre n'augmentant pas forcement, ça ne fait que pousser les prix vers le haut
- la centralisation de la France sur Paris : selon l'INSEE, en zone urbaine augmente tandis que la population rurale baisse. un sixième des français habite sur un cinquante sixième de la France.

Quand Londres a 7 684 700 habitant pour une densité de 4 700 hab./km2,
Paris a 2 166 200 hab, (aire urbaine : 11 174 740 hab c'est à dire avec les "balieusards") pour une densité de 20 433 hab./km². En excluant les bois de Boulogne et de Vincennes, la densité de Paris atteint 24 448 hab/km².

En comparaison le Queens à New York n'a que 7 880,45 hab./km².
Hong Kong 6 217 hab./km²
Tokyo 5 796 hab./km²
Madrid 5 164,65 hab./km²
Amsterdam 4 477 hab./km²
Munich 4 324 hab./km²
Berlin 3 820 hab/km²
Rome 2 115 3 hab./km²
Pékin 888 hab/km²
Reykjavík 430 hab./km²

http://upload.wikimedia.org/wikipedia/c ... _Paris.PNG

[VspaceG]

Toujours est il que les 3 courbes de 2007 me font peur....

PS: attention tout de même à l'échelle, qui ne part pas de zéro mais de 0,7...

[Saint]

Les cycles de l'immobilier durent une douzaine d'années. Si on regarde le passé pour analyser ce qui se passe aujourd'hui (ce qui est toujours à prendre avec des pincettes) :

On a connu une baisse de 40% en euros constants dans tous les arrondissement de Paris entre 1991 et 1996, après qu'ils aient plus que doublé les 4 années précédentes.
Par ailleurs, on sortait d'un cycle haussier puisque les prix des maisons et des appartements ont augmenté de 147% de 1997 à 2007.
Les prix baissent surtout aux states (15%), chez les british (10%). Chaque pays a une configuration différente, notamment l'espagne par exemple qui se prend et va continuer à se prendre un bon gros gadin car l'augmentation des prix des dix dernières années avait vraiment été excessive. En france, il y a plusieurs chiffres qui circulent, mais on est dans cet ordre d'idée (

Quelqu'un demandait quelles étaient les raisons de ce retournement, qui a d'ailleurs commencé depuis l'été 2007 (chute du nombre de ventes de logements neufs, baisse des prix et brutale augmentation des stocks de logements invendus).

C'est lié à l'environnement économique avec une crise financière dont on ne voit pas la fin (avant l'été il y avait un consensus sur une reprise début 2009, depuis la rentré il y a un autre consensus sur une année 2009 pourrie et un manque de visibilité sur la reprise), une inflation qui s'emballe...

L'élément clé est les conditions de crédit. Le durcissement de celles-ci est très sévère aux states et en UK, mais plus mesuré sur la zone euro. Cependant, si ce durcissement se prolongeait, ça aurait un effet très négatif. C'est surtout l'immobilier résidentiel qui est touché, les commerces et bureaux sont moins concernés.

Il est intéressant de se poser la question du rendement de l'immobilier. On constate déjà des retraits à la vente.

Jusqu'à maintenant je suis locataire. En effet, j'estimais l'inflation des loyers, aussi importante ait-elle été, n'a pas suivi le rythme endiablé de l'inflation sur les ventes (modification de l'indice de référence). Je préférais donc payer un loyer, pour un même bien j'aurais emprunté plus, en faisant le calcul, je préférais avoir une capacité d'épargne supérieure. Mais c'est un raisonnement d'investisseur.

Si c'est votre appartement ou maison, enfin je veux dire votre résidence principale, ne vous inquiétez pas des hausses ou baisses de l'immobilier. Si l'immobilier baisse, vous vendrez moins cher, mais vous achèterez aussi moins cher. Sauf si vous faites des arbitrages entre la location et l'achat pour votre résidence principale, ce qui est rare.


Là je me pose justement la question d'acheter à court terme / moyen terme. Par contre, si j'étais proprio, je me dirais qu'il est trop tard pour vendre. Je préfère vendre sur un marché haussier que sur un marché en baisse. Ou alors vendre vite, sinon ne rien faire.

Quoiqu'il en soit on revient aux fondamentaux de l'immobilier, il y a en a 3 : le lieu, le lieu, t encore le lieu.

Aux Etats-Unis, ce sont, pour reprendre la théorie du gazoil évoquée plus haut, surtout les biens situés en périphérie des zones huppées qui ont douillé. Les autres se vendent très bien tant qu'ils sont bien situés.

Enfin, j'ai lu une analyse qui prévoit une baisse de 20 à 40% au cours des 3 prochaines années dans la plupart des pays développés.

[gab]

M'intéressant à l'immobilier depuis quelques années déjà, et étant baissier (je pense que l'immobilier aujourd'hui est fortement sur-coté) je me permet de partager avec vous un site sur le sujet : http://www.bulle-immobiliere.org

Je vous cache pas que le site est en adéquation avec mes opinons personnelles.
Le forum est très conviviale et on y trouve une grande quantité d'information.

Je vous conseil aussi un autre forum (plutôt pointu) sur le site des échos (anciennement hénergé par mesfinances.fr) :
http://forums.lesechos.fr/echos_immobil ... /index.htm
=> Logement : y a-t-il une bulle immobilière ?

Gab

[S.i.n]

que personne n'achète pendant ne serait-ce qu' un mois (0 transactions), et les prix seront divisés par 2 par effet d'affolement et domino ( un certain nombre de vendeurs étant dans une situation urgente de vente)

c'est simple, il suffit que les gens soient solidaires pour faire bouger les choses, une utopie me direz vous ...

après tout, ce qui arrive est normal, ça n'est que justice, les prix étant devenu n'importe quoi, la plupart des agents immobiliers qui traitait les clients comme du bétail doivent aujourd'hui se faire tout petit ...

[Tgaud]

Et pourtant non, pour chercher un appart sur paris en ce moment je confirme qu'on est bel et bien du bétail.

ton hautain, menace, etc "on a des cas plus urgent que vous, ça pourra durer jusqu'à décembre".

[S.i.n]

Et pourtant non, pour chercher un appart sur paris en ce moment je confirme qu'on est bel et bien du bétail.

ton hautain, menace, etc "on a des cas plus urgent que vous, ça pourra durer jusqu'à décembre".

je parle d''achat et pas que sur paris, tu dois parler de location et de petits appart studio / 2 pièces

[jc91]

On s'évade.

La question principale qui est: "l'immobilier va-t-il chuter", revient exactement à dire "j'attends l'année prochaine pour acheter mon nouvel ordinateur/nouvelle voiture" etc...

Objectivement (et commenté de l'intérieur), se demander si l'immobilier va chuter pour savoir si le moment est venu pour placer ses billes reflète un cheminement d'achat encore peu mature. Dans l'autre cas, et si ce dernier est juste pour le suivi des marchés financiers, ne servira qu'à agrémenter des conversations de soirées rébarbatives et peu profondes, bien souvent appellées "discussions de comptoir".

Vous voulez acheter:

- Les vendeurs sont de plus en plus nombreux, et une majorité sont en position délicate, d'ou la possibilité de faire de bonnes affaires. Dans tout les cas, jouez "la montre", et soyez patients lors de vos négociations. Il à encore 24 mois, les négociations duraient moins de 24 heures, aujourd'hui, elles peuvent prendre plusieurs semaines. Résultat: de nombreux €€ à gagner, souvent bien en dessous des prix affichés.

Exemple de siuation:
Ces mêmes vendeurs se retrouvent à devoir vendre à perte, car ils ont racheté autre chose en parallèle comme des cornichons, avec obligation à la clé de souscrire à un prêt conso pour boucler leur relais en cours. Grosso modo, dans les grandes lignes, et pour faire simple: le proccessus est le suivant:

1/ Je vends appartement A 300.000 €, suite à une belle estimation qui à flatté mon égo (en fait mon appartement vaut 240.000 € -prix que j'ai acheté il y à 2 ans-, mais je m'en fous, l'immobilier se porte bien...)
2/ J'achète appartement B 500.000 €, et souscrit un prêt relais valorisé sur 300.000 €, soit 200.000 € de prêt complémentaire.
3/ 8 mois plus tard, alors que j'ai déja signé B et que A est vide (donc doubles charges, doubles taxes etc...), je trouve (enfin) un acheteur qui se manifeste pour A, mais à 220.000 € (et oui les prix ont chutés). Mais vu que mon banquier à indéxé un relais à 80 % sur 300.000 à 80 %, je dois prendre un prêt Cetelem de 20.000 € pour couvrir la différence, en plus bien entendu de mon prêt complémentaire de 200.000 €.
4/ Je suis un cornichon, j'aurais mieux fait de ne pas être trop gourmand au début, et de le vendre directement au vrai prix que l'on m'avait éstimé. Mais bon, j'aime jeter l'argent par les fenêtres...
Bref vous l'aurez compris, certaines situation sont favorables à la négociation.

- Du discernement: faites-en preuve. Aujourd'hui, la majorité des vendeurs se retrouvent dans le chocolat car ils ont achetés leurs biens ces dernières années comme des cornichons, pensant qu'avec leurs 110% sur 35 ans -capital virtuel- ils étaient les rois du monde.
- Ravalez vos préjugés: le nombre d'acheteurs ne diminue pas. En revanche, ces derniers mettent plus longtemps dans leur prospection, car le choix est plus large. En parallèle, leurs banques resserrent les vis en ce qui concerne les accord de crédits. Le combo prêt relais + ré-endettement 110 % est désormais quasi-impossible.
- C'est vous, et uniquement vous, qui avez un -gros- chèque en main. Servez vous-en, car en ce moment, ce papier magique vous ouvre bien des portes.
- Il y à toujours des affaires à faire. De tous les temps et de toutes les époques, cela à été le cas. La situation n'est pas prête de changer, et quelque soit le contexte économique. Je pourrais vous citer des centaines des cas, mais je ne suis pas là pour cela.
- Savoir vendre, c'est aussi savoir acheter. Cette règle s'applique également à la vie en égnéral. (cf: paragraphe discernement)

Vous voulez simplement agrémenter un conversation en soirée
- Abstenez vous et parlez d'autre chose. Entendre un vendeur de poisson voulant m'apprendre mon métier en me dictant les cours immobiliers et boursiers fluctuants pondérés sur le marché intra-politique de gauche valorisés à +1/-1, n'aura d'effet que de me (vous?) faire fuir. Si vous voulez être intérresant, il y à d'autres moyens.